东方之门四度违约之困  金鹰商贸12.86亿接手

　　见习记者 王俊仙 苏州报道

　　苏州地标建筑东方之门的开发商乾宁置业，日前将51%的股权转让给金鹰商贸集团(03308.HK)，转让价为12.86亿元。

　　乾宁置业出售股权的背后，是其因资金链紧张导致东方之门陷入烂尾危机。被称为“秋裤楼”的东方之门已“织”了11年之久，此前已三度延期交付，目前面临四度违约的风险。

　　“金鹰商贸入主有助于解决东方之门的资金难题，但是销售能否改观还有待观察。”苏州一位业内资深人士向记者表示。

　　交付时间一拖再拖

　　进入到苏州工业园后，从高架桥上很远的地方就能看到外形酷似“秋裤”的东方之门。

　　《华夏时报》记者在项目现场发现，相比周边正在施工的项目，东方之门幕墙已经基本施工完毕，仅在穹顶处有个开口。据幕墙施工方金螳螂方面介绍，穹顶开口是为东方之门最顶层的空中园林的装修预留，春节后就能完成施工。

　　“除了25层样板房已经装修好之外，北楼的24-37层的墙已经粉刷好，水电也通了，就剩下装修。之前开发商因资金跟不上，只能卖一点装修一点。”东方之门北楼一位施工工人告诉记者。

　　该项目早在2004年就已奠基，原计划在2008年底竣工交付，因种种原因直到2008年才真正开工建设，交付时间也被改为2013年底。但在2013年底，开发商苏州乾宁置业向业主发出通知，将交付时间推迟至2014年6月底，并因此与业主签订了补偿协议。此后再度将交付时间延期至今年1月底。

　　按照目前的工程进度，今年1月底乾宁置业第四次违约几乎板上钉钉。对此，乾宁置业总裁郑东辉向记者表示：“金鹰商贸进来后，我们已经公告将在今年6月份交房，延期是因为产品做了一些结构性调整，接下来会和业主签延期交付协议。”

　　上述苏州业内资深人士表示，项目一直交付不了是因为开发商缺钱。这个楼盘建了太久并屡次违约，所以卖不动，资金无法回笼。

　　杨休为他人做嫁衣裳？

　　而金鹰商贸入主该项目，尽管有助于项目摆脱资金危机，但乾宁置业也面临着一些风险。

　　根据金鹰商贸的公告，乾宁置业的卖方担保未来收益至少70亿元，其中在2015年1月1日至2018年6月30日期间，东方之门的销售面积不低于10.9万平方米，且销售收益不少于40亿元。如未达成预期，卖方要于2018年7月31日前补上截至2018年6月30日的40亿元差额，于2020年1月31日前补足保证收益70亿元的全部差额。

　　上述业内资深人士向记者分析称，到2018年6月底，3年半时间至少要卖40亿元，这意味着每年要完成将近12亿的销售额。但苏州房地产市场销售压力不小，限购放开并未刺激成交大幅回升。

　　因金鹰商贸收购乾宁置业51%股权，惠誉评级已将金鹰商贸的长期发行人违约评级展望从稳定修改为负面，同时确认了公司的发行人违约评级和高级无抵押评级为“BBB-”。惠誉分析，出售方兑现该保证的能力有待查证。

　　“金鹰商贸入主对客户、对项目是好事，但对项目的原持有者杨休来说利弊皆有。如果承诺收益到时无法完成，杨休就要补偿，没钱就只能卖股份，到时这个项目基本上就跟他没关系了。”上述业内知情人士告诉记者。

　　他进一步表示，“目前，乾宁置业董事会7个席位金鹰商贸占4席，要通过任何决议要2/3的表决通过。我认为金鹰商贸的目标不止是占51%股份，这是个强势的企业，可能要的是东方之门整个项目。”

　　按照双方协议，金鹰商贸将协助乾宁置业获得30亿元的新银行融资，以偿付其于2014年11月30日约23.67亿元的现有债务以及向卖方解除北京融普唐投资中心(有限合伙)(下称“北京融普唐”)持有的已抵押的苏州乾宁置业50%股权。

　　乾宁置业的工商登记资料显示，2014年5月，乾宁置业的注册资本从6亿元增加到12亿元，股东名单中增加的北京融普唐出资6亿元。

　　北京融普唐成立于去年3月，由华融融德资产管理有限公司和北京融凯德投资管理有限公司发起设立，其中华融融德是华融资产管理公司与德意志银行等国际金融机构共同组建的中外合资资产管理公司。3个月后，安信基金全资子公司安信乾盛财富管理(深圳)有限公司也位列北京融普唐股东之列。

　　“华融和之前退出该项目的股东一样，都是融资性质的，实际上并未参与乾宁置业的管理经营。”上述知情人士告诉记者，“不过金鹰商贸比较强势，他们已经派人进驻乾宁置业，以后估计会涉及经营管理层面。”

　　“这件事情很蹊跷，一般资产管理公司去接管一个企业不会只是参股，资产管理公司都有丰富的运作不良资产的经验，不太可能只做财务投资，对项目听之任之。只有一个解释，资产管理公司不是最终买单的人。”一家券商内部人士向记者表示，“应该是一开始就规划好了。去年南京银行接了很多家银行、信托等对东方之门的债权，华融之前可能是帮金鹰商贸代持，如果资产没有理顺的话，金鹰商贸不太可能入主。”

　　对于上述说法，乾宁置业总裁助理徐文俊回应称“不知情”。